中古マンションの諸費用・リフォーム費用は住宅ローンに組み込める？必要な現金と支払い時期も解説

執筆：北摂住まいガイド編集部／中古マンション担当ライター
中古マンションの購入経験があるライターが、自身の経験をもとに、購入までの流れや必要な準備、物件選びの注意点などを解説しています。

監修・編集：みやのぶ
北摂住まいガイド運営者。記事内容を確認し、自治体や公的機関、金融機関などの公式情報をもとに、掲載情報の正確性を確認しています。

3,000万円の中古マンションなら、仲介手数料や登記の費用などの諸費用だけで、180万〜240万円ほどかかります（購入価格の6〜8%が目安）。
キッチンや浴室に手を入れるなら、そこに工事の費用が上乗せされます。

こうした費用も、住宅ローンに組み込んで借りられる場合があり、実務でも組み込む方はかなり多いです。
ただし、融資の前に現金で払う費用もあります。

物件価格に加えて何がいくら必要かを確認したい方は、中古マンションの購入予算と頭金・諸費用の考え方も参考にしてください。実際の支払額を交えて、購入総額の考え方を紹介しています。

【この記事で分かること】
この記事では、中古マンションの諸費用・リフォーム費用の借り方と、融資前に必要なお金を整理します。

✓ 住宅ローンに含められる費用と確認点
✓ 借り方による金利・返済額・利息の違い
✓ 融資前に必要な現金と支払い時期
✓ 工事の見積書をそろえる時期と準備の進め方

諸費用の多くは借り入れの対象になるが、払う日は費用ごとに違う

主な費用を、払う時期の順に並べました。

費用	支払う時期	融資の対象になるか（フラット35の例）	融資の前に現金が必要か
手付金	売買契約のとき	物件代金の一部として扱う	必要
売買契約書の印紙代	売買契約のとき	対象	必要
仲介手数料	契約時と決済時に半分ずつ、または決済時にまとめて（会社による）	対象	契約時に払う場合は必要
登記費用（登録免許税・司法書士報酬）	決済のとき	対象	融資と同じ日に払えることが多い
ローンの事務手数料・保証料	決済のとき	対象（融資手数料）	融資と同じ日に払えることが多い
金銭消費貸借契約書の印紙代	ローン契約のとき	対象	必要なことが多い
火災保険・地震保険料	決済のころ	対象	金融機関による
固定資産税等の清算金	決済のとき	対象	融資と同じ日に払えることが多い
リフォーム工事費	着手時・完成時など	対象	着手金は必要なことがある
不動産取得税	入居後しばらくして	入居後に払うため、融資とは別に用意する	必要

表の「融資の対象」は、住宅金融支援機構が示すフラット35の例です。
対象費用であっても、見積書や領収書などの確認書類が必要です。

リフォーム費用は、購入と併せて行う工事の内容や利用する仕組みによって扱いが異なります。
民間の住宅ローンでは、金融機関や商品によって対象が変わります。
出典：住宅金融支援機構「借入対象となる諸費用とはどのようなものですか？」

3,000万円の物件なら、仲介手数料の上限は約105.6万円

仲介手数料には国が決めた上限があり、物件価格が400万円を超える場合は「物件価格の3%＋6万円」に消費税を加えた額です。
3,000万円の物件に当てはめると、上限は税込で約105.6万円になります。
出典：国土交通省「不動産取引に関するお知らせ」

諸費用・リフォーム費用の借り方と、金利・返済期間の違い

物件価格以外の費用を借りるときは、住宅ローンに含める方法と、別のローンを利用する方法があります。
主な選択肢を、次の表にまとめました。

借り方	内容	金利の目安	注意点
住宅ローンに諸費用を含める	住宅ローンの借入額に諸費用を上乗せする	住宅ローンと同じ	取り扱いは金融機関や商品による
諸費用ローン	諸費用だけを別のローンで借りる	住宅ローンより高め	別に審査が必要なことが多い
リフォームローン	工事費を別のローンで借りる（担保なしが多い）	住宅ローンより高め（年2%台など）	借入期間が短く、毎月の返済が増えやすい
リフォーム一体型住宅ローン	購入費とリフォーム費用をまとめて住宅ローンで借りる	住宅ローンと同じ	見積書などを早めに用意する必要がある

同じ金融機関でも、諸費用ローンやリフォームローンは、住宅ローンより金利が高いのが一般的です。
たとえば三井住友銀行のフリーローン［リフォーム］は、年2.625%（変動金利）、借入額10万円以上800万円以内、借入期間10年以内です。
出典：三井住友銀行「フリーローン［リフォーム］」

住宅ローンにまとめる場合は、物件価格をどこまで超えて借りられるかも確かめておきたい点です。
上限は金融機関によって違い、三井住友信託銀行の「withリフォーム住宅ローン」なら、購入価格の150%まで借りられます。
出典：三井住友信託銀行「withリフォーム住宅ローン」

300万円を住宅ローンに上乗せすると、毎月の返済は約8,500円

リフォーム費用300万円を借りる場合で、毎月の返済額を比べてみます（元利均等返済・ボーナス返済なし）。

借り方	金利・期間	毎月の返済額	利息の合計
住宅ローンに上乗せ	年1.0%・35年	約8,500円	約56万円
リフォームローン	年2.6%・10年	約28,400円	約41万円
リフォームローン	年2.6%・15年	約20,100円	約63万円

この条件で比べると、住宅ローンに上乗せした場合の毎月の返済は、リフォームローン（10年）の3分の1以下に収まります。
表は比較のための試算で、金利が返済期間中変わらないと仮定し、手数料・保証料などは含めていません。

また、15年で借りられるかどうかは商品によって異なり、前述の三井住友銀行の商品は借入期間10年以内です。
その代わり返済が35年続くため、利息の合計は10年で返すリフォームローンより多くなります。

リフォームローンも15年で組めれば月2万円ほどまで下がりますが、今度は利息が約63万円にふくらみます。
毎月の家計を軽くしたいのか、利息の総額を抑えたいのかで、向いている借り方は変わります。

実務では、リフォーム費用もできるだけ住宅ローンに含めることをおすすめしています。
ただし、金額によっては含められないことがあり、リフォーム費用そのものを扱わない金融機関もあります。
含められるかどうかは、事前審査の段階で確かめておきましょう。

借り方の方向性が決まったら、金利だけでなく手数料や団信、審査条件も比較しましょう。住宅ローンの選び方と金融機関の比較ポイントでは、商品を選ぶ際の確認点を整理しています。

決済の日より前に払う費用は、現金で用意する

諸費用まで住宅ローンで借りられても、手元のお金がまったく要らなくなるわけではありません。

一般的な購入用の住宅ローンは、物件の決済・引き渡しに合わせて融資されます。
それより前の支払いは、原則として自分の資金で用意します。

ただし、購入とリフォームをまとめて借りる商品では、融資の時期が異なる場合があります。工事費を含めて借りる方は、購入代金と工事費それぞれの支払い日を金融機関に確認しましょう。

代表的なのは、売買契約のときに払う手付金と、売買契約書の印紙代です。
仲介手数料も、不動産会社によっては売買契約のときに半分を払います。
リフォームを契約するときの着手金を、融資の前に求められることもあります。

なお、手付金が払えずに困る方は、相談の現場ではほとんどいません。

3,000万円の物件で、決済の前に出ていくお金の例

3,000万円の物件で、仲介手数料の半分を売買契約のときに払う場合を例にします。
決済より前に払う主なお金は、次のとおりです。

支払い	時期	金額の目安
手付金	売買契約のとき	売買契約で決めた額
売買契約書の印紙代	売買契約のとき	1万円（軽減税率・2027年3月31日まで）
仲介手数料の半分	売買契約のとき	約52.8万円（上限額の半分）
金銭消費貸借契約書の印紙代	ローン契約のとき	2万円（借入額1,000万円超5,000万円以下）
リフォームの着手金	工事請負契約で定めた時期（契約時・着工前など）	工事の契約で決めた額

手付金と着手金を除いても、50万円を超えるお金が決済の前に出ていく計算です。
出典：国税庁「No.7108 不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置」「No.7140 印紙税額の一覧表」

工事が終わるまで、購入代金にもつなぎ資金が必要な商品がある

購入とリフォームをまとめて借りる場合は、融資の時期にも注意が必要です。
たとえばフラット35リノベのリフォーム一体タイプでは、工事完了後の適合証明検査を経てから資金を受け取ります。

そのため、工事費の分割払いだけでなく、先に支払う中古マンションの購入代金にも、自己資金やつなぎ融資が必要になる場合があります。

つなぎ融資は、住宅ローンが実行されるまでの支払いを補う一時的な借り入れです。
元金は住宅ローンの実行時にまとめて返す形が一般的ですが、利息や手数料の支払い方法は商品によって異なります。
出典：りそなグループ「つなぎ融資とは？」

リフォーム費用を借りるなら、見積書は本審査までにそろえる

リフォーム費用を住宅ローンに含めるなら、本審査で工事の見積書や工事請負契約書を求められるのが一般的です。
三菱UFJ銀行の場合、本審査の書類として工事請負契約書を出します。
工事の契約がまだなら、先に見積書を出し、契約したあとで請負契約書を出す流れです。
出典：三菱UFJ銀行「住宅ローンの必要書類」

実務で相談を受けていると、見積書が本審査に間に合わないケースや、工事費が見積もりより増えてしまうケースがよくあります。
本審査で申し込んだ金額より工事費がふくらむと、その差額は手元の資金で払うことになりかねません。
本審査の前に増えると分かった場合は、金額を変えて申し込み直すことが多いです。

中古マンションは、売買契約から引き渡しまでが1〜2か月ほどと短いことがよくあります。
その間にリフォーム会社を選び、工事の中身を決め、見積書までそろえるのは簡単ではありません。
物件を探している段階から、リフォーム会社にも声をかけておくと慌てずに済みます。

見積書をそろえるには、希望する工事と購入手続きを並行して進める必要があります。中古マンション購入時のリフォーム・リノベーションの流れで、購入前の相談や工事範囲、管理規約の確認点を整理しましょう。

リフォームをいつするかで、使える借り方が変わる

リフォーム費用の借り方は、工事をいつするかで変わります。

工事の時期	主な借り方	気をつけたいこと
購入と同時（入居前）	リフォーム一体型住宅ローン、または住宅ローンにリフォーム費用を含める	本審査までに見積書が要る。工事のあとに資金を受け取る場合は、つなぎ融資が必要になることがある
入居してすぐ	購入時にリフォーム費用として住宅ローンに含める、または別のリフォームローンを利用する	購入時の住宅ローンで借りるなら、工事内容・見積書・完了期限・融資時期を事前に確認する
数年たってから	リフォームローン	住宅ローンより金利が高く、借入期間も短めになる

購入と同時に工事をするなら、住宅ローンと同じ金利で、長い期間をかけて返せるのが大きな強みです。
空室のうちに工事を終えられるので、住みながら工事をするより段取りもつけやすくなります。

数年たってから工事をする場合は、住宅ローンとは別にリフォームローンを組むのが一般的です。
大がかりな工事を考えているなら、購入のときにまとめて借りておくほうが、月々の返済は軽くなります。

リフォームの内容や借入条件によっては、住宅ローン控除などの減税の対象になる場合があります。
適用条件や必要な手続きは、中古マンションの住宅ローン控除と税金の確認ポイントのリフォームに関する説明も確認してください。

入居後に届く「不動産取得税」も資金計画に入れる

不動産取得税は、物件を取得してしばらくたってから納税通知書が届く税金です。
届くのは入居後なので、住宅ローンとは別にお金を残しておく必要があります。

中古住宅には築年数に応じた控除があり、条件を満たせば税額を抑えられます。

不動産取得税は、購入価格ではなく評価額をもとに計算し、条件を満たす中古住宅には軽減制度があります。中古マンションの住宅ローン控除と購入時の税金で、税額の考え方と確認すべき条件を整理してください。

よくある質問

Q. 諸費用を住宅ローンに含めると、金利は上がる？

諸費用を住宅ローンに含めても、同じ金利で借りられる商品はあります。
ただし、借入額や融資率などによって適用金利が変わる商品もあるため、必ず同じとは限りません。
諸費用を含める場合と含めない場合で、金利・手数料・毎月の返済額を金融機関に確認しましょう。

Q. 入居してからリフォームする場合も、住宅ローンで借りられる？

購入時に予定しているリフォームであれば、入居後の工事でも購入用の住宅ローンを借りられる場合があります。
ただし、工事内容や見積書の提出、工事の完了期限などの条件は、金融機関や商品によって異なります。
入居後に工事をする予定があるなら、事前審査の段階で伝えておきましょう。

まとめ：「借りる費用」と「先に払う費用」を分けて予定表に

中古マンションの諸費用やリフォーム費用は、住宅ローンに組み込める場合があります。
それでも、決済の前と入居後には、現金で払う費用が残ります。

• 諸費用・リフォーム費用を住宅ローンに含められるか、事前審査の段階で金融機関に確認する
• 手付金・印紙代・仲介手数料の半金・リフォームの着手金など、融資の前に払う費用を書き出す
• リフォームするなら、物件探しの段階からリフォーム会社に相談し、本審査までに見積書をそろえる

諸費用とリフォーム費用が住宅ローンに組み込めるかが分かったら、中古マンション購入までの全体の流れも確認しておきましょう。
物件探しから内見、購入申し込み、売買契約、引き渡しまで、各段階で必要な準備を紹介しています。

北摂エリアで中古マンションを探している方へ

中古マンションの購入では、物件そのものだけでなく、周辺の住環境や交通アクセス、買い物環境なども重要な検討ポイントです。

北摂エリアで住まいを探している方は、各市や駅周辺の特徴も参考にしてみてください。