執筆：北摂住まいガイド編集部／中古マンション担当ライター
中古マンションの購入経験があるライターが、自身の経験をもとに、購入までの流れや必要な準備、物件選びの注意点などを解説しています。
監修・編集：みやのぶ
北摂住まいガイド運営者。記事内容を確認し、自治体や公的機関、金融機関などの公式情報をもとに、掲載情報の正確性を確認しています。
「このマンション、条件は完璧なのに、なぜこんなに安いんだろう」
中古マンション探しをしていると、そんな物件に出会うことが多々あります。
答えは意外とシンプルで、「旧耐震」だから、というケースに遭遇することも少なくありません。
実際、同じ立地・同じ広さの物件でも、新耐震か旧耐震かという違いが、購入希望者の評価や価格に影響する場合もあります。
一方で、旧耐震でも管理状態が良く、資産価値がほとんど落ちていない物件も存在します。
つまり「旧耐震＝避けるべき」と単純に決めつけると、掘り出し物を見逃してしまう可能性もあるのです。
この記事では、そもそも新耐震・旧耐震とは何が違うのかという基本から、価格差が生まれる背景にある考え方まで解説していきます。
- 気になっている物件が新耐震か旧耐震かを自分で確認する方法
- 旧耐震マンションを検討する際にチェックすべきポイント
読み終える頃には、この2点の助けになると幸いです。
新耐震基準と旧耐震基準の基本的な違い
1981年に耐震基準が改正された背景
新耐震基準と旧耐震基準の違いは、想定する地震の強さと構造設計の考え方にあります。
旧耐震基準では、震度5強程度の中規模地震に対して、建物がほとんど損傷しないことが求められていました。
新耐震基準では、これに加えて、震度6強から7程度の大規模地震でも、人命に危害を及ぼすような倒壊・崩壊を生じないことを目標としています。
この基準が見直される転機となったのが、1978年に発生した宮城県沖地震です。
仙台市を中心に建物倒壊やブロック塀の被害が相次ぎ、こうした地震被害などを踏まえて耐震関係の規定が見直され、1981年6月1日に新耐震基準が施行されました。
中古マンションでは、原則として、建築確認日を次のように確認します。
- 1981年5月31日以前の建築確認：旧耐震基準
- 1981年6月1日以降の建築確認：新耐震基準
※施行前後の物件は、完成年月だけで判断せず、不動産会社に建築確認日と適用された基準を確認しましょう。
新耐震基準では、震度6強から7程度の大地震でも、倒壊・崩壊しないことが目標に加わりました。
壁量や鉄筋配置などの構造基準も大幅に強化されています。
つまり、旧耐震基準は「中規模の地震に耐える」ことが前提。
一方、新耐震基準は「大規模な地震でも人命を守る」ことを前提にした、より踏み込んだ基準と言えるでしょう。
そのため、中古マンションを検討する際は、建造された時期を知ることが、物件の耐震性を考える第一歩です。
国土交通省は、新耐震基準を設けた経緯について、PDFにまとめています。
耐震改修の概要が分かりますので、目を通しておくといいかもしれません。
実際の地震で見えた差と、基準だけでは測れない部分
基準の違いは、実際に発生した地震でも表れています。
1995年の阪神・淡路大震災では、新耐震基準の建物の被害が明らかに少なく、その有効性が実証されました。
地震被害を考える際は、耐震基準の区分に加えて、地盤や個々の建物条件にも目を向ける必要があります。
しかし、同時に、地盤や個々の建物条件の影響も大きかったようです。
私自身、震災当時にいた職場は旧耐震基準で、耐震補強工事の前の状態でした。
揺れている間は建物が大きくしなるのが分かり、正直かなり怖い思いをしました。
一方、近くにあった耐震補強工事済みの建物は、私が見聞きした範囲では被害が少なく、補強の大切さを強く感じました。
もちろん、建物の構造や地盤なども異なるため、その違いがすべて補強によるものとは言い切れません。
それでも、この時の経験から「建てられた当時の基準だけでなく、その後にどんな対応が行われたかも確認したい」と考えるようになりました。
ただし、新耐震基準なら被害がまったく出ないという意味ではありません。
経年劣化や施工状態によっては、新耐震基準の建物でも被害を受けることがあります。
「新耐震・旧耐震は、想定する地震の強さの基準が違う」という点を押さえておくと、物件を選ぶ際のひとつの基準になりそうですね。
中古マンションの新耐震・旧耐震を確認する方法
築年月ではなく建築確認日で判断するのはなぜ？
新耐震・旧耐震を判断する際に、多くの方が誤解しやすいポイントがあります。
それは、こう思い込んでしまうことです。
「1981年6月以降に完成したマンションなら新耐震基準だろう」
実際には、新耐震・旧耐震を分けるのは建物の完成時期ではありません。
「建築確認」を受けた日です。
建築確認とは、建物を建てる前に、その設計が建築基準法に適合しているかどうかを行政などがチェックする手続きのこと。
この点については、中古マンションならではの留意点があります。
- 建築確認を受けた時点と完成時期には、数か月から1年以上のズレが生じがち（マンションは設計から完成までに時間がかかるため）
- 大規模なマンションほど工期が長くなり、このズレは大きくなりやすい
- 1981年6月より前に建築確認を受けていれば、完成が同年6月以降でも旧耐震基準の建物として扱われる可能性がある
判断の際は、以上のことを念頭に置いておきましょう。
中古マンションにおける建築確認日の確認方法
建築確認日は、次のような方法で確認できます。
- 管理組合が保管している「建築確認済証」を確認する
- 特定行政庁（建物のある自治体の建築担当窓口など）の建築台帳で確認する
- 不動産会社を通じて、重要事項説明書に記載された建築確認日を確認する
私は、購入を検討している不動産会社に「建築確認日を教えてほしい」と依頼したことはあります。
その時は、確認・提示してもらえました。
建築確認済証は、多くの場合、管理組合の書庫や管理会社のフロントで保管されています。
紛失している場合でも、特定行政庁（市区町村の建築指導課など）に「台帳記載事項証明書」の交付を申請すれば、建築確認を受けた年月日を確認できます。
手数料は自治体によって異なりますが、数百円程度が一般的です。
交付されるまでに日数がかかることもあるため、検討を始めた段階で早めに動いておきましょう。
2000年基準との関係と中古マンションへの影響
2000年基準は中古マンション選びで気にするべきか？
中古マンション関連の情報を探していると、「2000年基準」という言葉を目にすることがあります。
これは、1995年の阪神・淡路大震災を受けて、2000年に木造住宅向けに強化された基準のことです。
柱と梁の接合部を金物でしっかり緊結することや、耐力壁（地震の横揺れに抵抗する壁）をバランスよく配置することなどが定められました。
ただし、これは主に木造の戸建て住宅を想定した基準です。
中古マンションの耐震性を見るときは、2000年基準よりも、1981年を境にした新耐震・旧耐震の区分を優先して確認しましょう。
戸建てとマンションを平行して探している場合、「2000年基準は木造戸建ての話」と切り分けておくと、情報を整理しやすくなります。
RC造マンションにおける2000年基準の位置づけ
そうはいっても、2000年基準を優先させなくていいの？と心配にはなりますよね。
実は、切り分けて考えていい根拠もあります。
マンションのようなRC造（鉄筋コンクリート造）の建物は、もともと新耐震基準の段階で、構造計算による厳しいチェックが求められています。
結果として、RC造のマンションへの2000年基準の直接的な影響は限定的と考えられています。
ですので、中古マンションの購入を検討する場合は、まず新耐震か旧耐震かの区分を確認することが先決なのです。
耐震基準とあわせて、建物の構造や寿命の考え方も整理しておきましょう。
中古マンションの構造と寿命では、RC造・SRC造・S造の違いや、法定耐用年数と建物の寿命の違いを解説しています。
中古マンション購入時、自分で耐震性を確認できる？
耐震診断・耐震基準適合証明の有無を確認する
旧耐震基準のマンションであっても、その後に耐震診断を受けて問題がないと判断されていたり、耐震補強工事が行われていたりするケースがあります。
その目安になるのが「耐震基準適合証明」です。
これは、専門の調査によって、その建物が新耐震基準相当の耐震性を持つと確認された場合に発行される証明です。
私は、気になっていた旧耐震のマンションについて、後から適合証明が発行されていたと知ったことがあります。
好条件だっただけに、その後の状況まで確認すべきだったと後悔しました。
そこで、管理組合や不動産会社には、次の3点を確認しておきましょう。
- 耐震診断を実施しているか（その結果はどうだったか）
- 耐震補強工事を行っているか（行っている場合はどのような内容か）
- 耐震基準適合証明書が発行されているか
耐震診断の結果は、「Is値（構造耐震指標）」という数値で示されるのが一般的です。
数値が大きいほど耐震性が高いとされます。
そのため、結果を聞くときは、診断を行った機関とあわせて数値も確認しておきましょう。
見た目では分からない耐震性と、内見で見るべき共用部
一方で、見た目だけでは耐震性が判断できないケースもあります。
以前、立地が良いのに、かなり価格が安い中古マンションに出会いました。
不思議に思ってその理由を確認したところ、こういう回答が来ました。
「昔、管理組合が耐震診断を行ったところ結果が悪く、退去者が増えて価値が下がった」
外観は一般的なマンションという印象でした。
耐震性は、外から見ただけでは分からないことも多いんですよね。
こういうこともあるので、私は耐震関連の資料だけでなく、共用部の管理状況も確認しておきたいと考えています。
ただし、共用部の見た目だけで耐震性を判断することはできません。
- 外壁や共用廊下にひび割れが放置されていないか
- エントランスや掲示板が整っているか
- ゴミ置き場が清潔に保たれているか
日常の手入れが行き届いているかは、管理状況を知る手がかりになります。
ただし、清掃が行き届いていても、耐震補強の計画が進んでいるとは限りません。内見では共用部も歩いて確認し、診断や補強の状況は資料で別途確かめてみてください。
耐震補強工事と修繕計画・修繕積立金を確認する
耐震補強工事は、大規模修繕工事と合わせて検討される場合もあります。
ただし、外壁や防水などの修繕と、耐震性を高める補強は目的が異なります。「大規模修繕済み」という情報だけで、耐震補強まで行われていると判断しないようにしましょう。
そのため、次の2点もあわせて確認しておくと安心です。
- 管理組合の長期修繕計画に耐震補強が組み込まれているかどうか
- 修繕積立金が十分に確保されているか
修繕積立金が不足している場合、将来的に一時金の徴収が必要になる可能性もあります。
数十万円から場合によってはそれ以上の負担となることもあり、購入後の家計に影響します。
耐震補強工事は費用も工期も大きくなりやすいもの。
計画の有無だけでなく、その実現性まで見ておくことが大切かもしれません。
診断や補強の話題は、総会の議事録に残っています。
購入前に過去数年分の議事録を見せてもらえれば、耐震に関する議論の経緯や、住民の合意状況もつかめます。
耐震補強の計画とあわせて、マンション全体の管理や修繕の状況も確認しておきましょう。
長期修繕計画や修繕積立金、総会議事録の確認ポイントは、中古マンションの管理状態を確認する方法で詳しく紹介しています。
旧耐震マンション購入は、どんな影響があるのか
住宅ローン・保険・税制に影響する可能性
旧耐震基準か新耐震基準かは、住宅ローンや火災保険・地震保険、登録免許税などの税制にも影響する可能性があります。
たとえば、住宅ローン控除の適用要件に影響する場合があります。
また、耐震基準適合証明書の有無が判断材料になることもあります。
ただし、これらの条件は金融機関や保険会社、制度の改正時期によって異なります。
住宅ローンの利用を考えている方は、検討中の物件が融資の対象になるか、金融機関へ事前に確認しましょう。
金融機関を比較するポイントや審査の流れは、住宅ローンの選び方で紹介しています。
旧耐震基準＝安い、新耐震基準＝高いとは限らない
旧耐震・新耐震という区分は、あくまで「その建物が建てられた当時に適用されていた法律上の基準」を示すものです。
その物件が実際にどれだけ地震に強いかを、直接示すものではありません。
旧耐震基準の物件でも、耐震診断によって必要な耐震性が確認されていたり、補強工事が行われていたりする場合があります。
そのため、私は旧耐震という区分だけで候補から外すのではなく、診断結果や補強履歴まで確認したいと考えています。
ただし、新耐震基準の物件より地震に強いかどうかは、区分だけでは判断できません。
以前、病院並みの高い耐震設計を売りにしているマンションを内見したことがあります。
しかし、販売価格が特別高いわけではありませんでした。
この物件のように、耐震性能の高さは、必ずしも価格に反映されるとは限らないようです。
だからこそ、築年数や区分だけで線を引かないこと。
構造計算の内容や補強履歴、管理組合の取り組みまで踏み込んで比較することが大切です。
そうすれば、同じ価格帯でもより安心して住める物件に出会える可能性が広がるからです。
特に、旧耐震基準でも適切な耐震診断・補強が行われている物件は、相場より割安に購入できる場合があります。
そうした「見えにくい価値」にも、ぜひ目を向けてみてください。
将来の売却しやすさも考えるなら、耐震基準に加えて、立地や間取り、管理状態、地域の需要にも目を向けてみましょう。
中古マンションの資産価値を左右するポイントでは、購入前に確認したい条件を3つの視点から整理しています。
まとめ
今回は、旧耐震基準と新耐震基準の違いについて整理してきました。
重要なポイントは次の3つです。
- 新耐震・旧耐震を分けるのは「完成年月」ではなく「建築確認日」です。
1981年6月以降に完成しても、建築確認日がそれより前なら旧耐震に該当する場合があります。 - 区分だけで判断せず、耐震診断・補強工事・適合証明の実施状況まで確認しましょう。
- ローン・保険・税制への影響は各社で条件が異なるため、旧耐震物件を検討する場合は個別の確認が必要です。
最後に、旧耐震マンションを検討する際のチェックリストです。
ぜひ、活用してみてください。
- 建築確認日はいつか（完成年月ではない）
- 耐震診断は実施済みか、Is値（構造耐震指標）はいくつか
- 耐震補強工事の実施履歴はあるか
- 耐震基準適合証明書は発行されているか
- 長期修繕計画・修繕積立金の状況はどうか
焦って結論を出す必要はありません。
ひとつずつ事実を確認しながら進めることが、後悔のない物件選びにつながります。
また、旧耐震基準と新耐震基準の確認とあわせて、物件探しから契約・引き渡しまでの手順を把握したい方は、中古マンション購入までの流れをご覧ください。
北摂エリアで中古マンションを探している方へ
中古マンションの購入では、物件そのものだけでなく、周辺の住環境や交通アクセス、買い物環境なども重要な検討ポイントです。
北摂エリアで住まいを探している方は、各市や駅周辺の特徴も参考にしてみてください。
