中古マンションの災害リスクの調べ方〜ハザードマップと浸水リスク、共用設備まで確認する手順

執筆：北摂住まいガイド編集部／中古マンション担当ライター
中古マンションの購入経験があるライターが、自身の経験をもとに、購入までの流れや必要な準備、物件選びの注意点などを解説しています。

監修・編集：みやのぶ
北摂住まいガイド運営者。記事内容を確認し、自治体や公的機関、金融機関などの公式情報をもとに、掲載情報の正確性を確認しています。

中古マンションを探していると、この物件は水害や地震に大丈夫だろうかと、気になることがあります。
ハザードマップを開いてみたものの、色の意味が分からない、色が付いていても買ってよいのか判断できない、ということもありますよね。

私自身、過去に海の近くの中古マンションを購入したことがあります。
購入前に、過去の浸水歴を確認し、現地も歩いてみましたが、大丈夫と確信を得るまでに、だいぶ時間がかかったのを覚えています。

そこでこの記事では、中古マンションの災害リスクの調べ方を、3つの視点で整理します。
具体的には、ハザードマップの見方に加え、「高層階なら安心」とは限らない理由と、共用設備や災害後の暮らしまで含めた確認ポイントをお伝えします。

読み終えるころには、気になる物件について何を調べ、誰に何を聞けばよいかが分かるはずです。 

【この記事で分かること】
この記事では、中古マンションの災害リスクを、周辺の土地・建物の設備・災害後の暮らしに分けて調べる方法を紹介します。

✓ ハザードマップで確認する災害の種類と注意点
✓ 過去の浸水・被災履歴の調べ方
✓ 住戸や共用設備への影響と確認ポイント
✓ 避難経路と管理組合の防災体制の確認方法

マンションの災害リスクは「3つの視点」で調べる

ハザードマップだけでは分からないこと

災害リスクを調べる入口として役立つのは、やはりハザードマップでしょう。
ハザードマップは、災害が起きたらこのくらいの被害が想定されるという情報を、地図にしたものです。

中古マンションの購入を決める目安にはなるものの、それだけで物件の良し悪しを判断するのはおすすめしません。

たとえば、同じ「浸水の想定がある場所」でも、重要な設備が地下にある建物と、上の階にある建物では、被害の出方が変わる可能性があります。
地下の設備は少し浸水しただけで故障しやすく、復旧にも時間と費用がかかるためです。

また、色が付いている地域だからといって、買えないと決めつけるのも早すぎます。 
色はあくまで浸水の深さや可能性を示すものです。

購入の可否を示すものではなく、被害を抑える対策や立地の良さと合わせて判断するべきでしょう。

周辺・建物・生活継続の3段階で確認する

具体的には、「場所」「建物」「災害後の暮らし」を順に確認すると、リスクの大きさと対策できる余地の両方が見えてきます。

そこで、次の3つの視点に分けて調べることをおすすめします。 

この後、この順番で詳しく解説します。

ハザードマップで水害・土砂災害のリスクを調べる

洪水・内水・高潮・津波は別のリスク

水害系のリスクは種類ごとに分けて確認することが大切です。
それぞれ原因が異なるため、起きやすい場所や対策も異なるからです。

それぞれのリスクは以下となります。

✓ 洪水（外水）：河川の堤防から水があふれたり、堤防が壊れたりして、市街地に水が流れ込むこと
✓ 内水：下水道の排水能力を超える大雨や、川の水位が高くて排水できないときに、街中で起こる浸水
✓ 高潮：台風などで海面が高くなり、海水が陸地に入ること
✓ 津波：地震などをきっかけに発生する大きな波

内水は、あまり馴染みのない用語かもしれません。
これは、下水道施設の排水能力を上回る雨や、川の水位が高く放流できないときに発生する浸水を指します。
川から離れた場所でも、内水の影響を受ける可能性があるので、実は身近な水害かもしれません。

これらのリスクを調べるときは、国土交通省の「ハザードマップポータルサイト」が便利です。

地図に災害リスクを重ねて表示できる「重ねるハザードマップ」と、市区町村が作成したハザードマップを探せる「わがまちハザードマップ」もあります。
まず前者で全体像をつかみ、後者で自治体の詳しい地図を確認する流れが分かりやすいでしょう。

なお、2020年8月28日から、水防法に基づいて市町村が作成した水害ハザードマップについて、取引対象物件の所在地を示して説明することが、重要事項説明の対象になっています。
対象となる水害は、洪水・雨水出水（内水）・高潮です。該当するマップが作成されていない場合は、その旨が説明されます。

これらの情報は、売主側の不動産会社が用意していることが多いです。 
契約前の説明を待たず、早めに自分でも確認しておくと安心です。

ハザードマップを見るときの注意点

ハザードマップを確認する際は、色だけで判断しないことが大切です。
色は、一定の条件での「想定」にすぎません。
想定外の雨や、小さな川、側溝からの浸水などは、地図に表れにくい場合があります。

また、想定される浸水の深さと、所在階、建物の対策を合わせて考えることで、判断が変わる場合があります。

洪水では、想定し得る最大規模の降雨を前提にした浸水想定区域が使われています。
「最大規模」の想定は発生頻度が低い災害を示しているため、凡例（色の意味の説明）や注記を必ず読みましょう。

念頭に置いておきたい点は次のとおりです。

ハザードマップは見直しで更新されます。
古い印刷物ではなく、国や自治体の最新版を確認してください。

また、気になる物件の住所を、国のポータルサイトと自治体の公式マップの両方で確認し、種類ごとにメモしておきましょう。

色が付いていない場合は、想定区域の外なのか、その災害のデータが未整備・未掲載なのかも確認しましょう。
「色なし＝安全」と判断せず、確認した地図の種類と、分かったこと・分からなかったことを記録しておくのがおすすめです。

土砂災害は「崖・斜面・谷出口」にも注意

土砂災害は、山の近くだけの問題ではありません。
市街地でも、意外と土砂災害警戒区域に指定されていることがあります。

• 丘陵地を造成した住宅地
• 坂の多い市街地の高台・谷沿い
• 崖や擁壁に近い低地の住宅
• 山や丘が迫る駅周辺
• 川沿いの谷地形（谷底平野）

見た目は平らで開けた場所でも、近くに斜面があれば指定される可能性があります。

ポータルサイトの「土砂災害」の表示で、物件が区域内か、近くに斜面がないかを見ておきましょう。
区域内にある場合は、重要事項説明でも説明されるため、内容を必ず確認してください。

地震の揺れやすさと液状化リスクを確認する

揺れやすさは「地盤」で見る

地震については、いつ起きるか、どの程度の被害が出るかは予測できません。
そのため、ここでは「その場所がどんな地盤か」という傾向を確認する方法を紹介します。

同じ地震でも、地盤が軟らかい場所のほうが揺れが大きくなる傾向があります。
自治体が「揺れやすさマップ」を公開していることがあるので、先にご紹介した「わがまちハザードマップ」から探してみましょう。
防災科学技術研究所の「地震ハザードステーション（J-SHIS）」でも、地盤の揺れやすさなどを確認できます。

地盤の揺れやすさに加えて、建物自体の耐震性も確認しましょう。
建築確認日や耐震診断・補強履歴の調べ方は、旧耐震・新耐震の違いと中古マンションの耐震性チェック方法で解説しています。

液状化は自治体マップと地形で確認する

液状化とは、地震の揺れで、砂を多く含む地盤が液体のように振る舞う現象です。
埋立地や、昔の川・池だった場所で起こりやすい傾向があるといわれています。

調べ方は、自治体の「液状化危険度マップ」などの確認が基本です。
国土交通省も、地形区分ごとの液状化の発生傾向を示す資料を公表しています。
自治体の資料がない場合は、地形の情報が手がかりになるでしょう。

注意したいのは、建物本体が大丈夫でも、周辺の道路や配管が影響を受けるケースがあることです。
建物の基礎や地盤への対策については、不動産会社を通じて、管理会社や専門家に確認できる資料があるか尋ねてみましょう。

過去の浸水・被災履歴を調べる

不動産会社・管理会社・自治体に聞く

結論として、過去の履歴は人に聞くのが近道です。
ハザードマップは「想定」ですが、履歴は「実際に起きたこと」だからです。

私が海の近くの中古マンションを購入したときは、売主側の不動産会社の担当者に、過去の浸水歴を聞きました。

偶然、その店舗に20年近く勤務している大ベテランだったため、かなり具体的に様子を聞くことができました。
必ず詳細を引き出せるとは限りませんが、こうした質問は、購入前に確認しておいて損はありません。

聞く相手と確認したいことは、次のとおりです。

ただし、聞いた内容は主観に基づくため、あくまで参考という程度にとどめておきましょう。

資料と現地で確認する

資料では、自治体が公開している浸水の実績に関する情報や、ポータルサイトの過去の代表的な災害事例が参考になります。
国土地理院の地形分類図などから、もともと低地や川の跡だった場所なのかを、確認する方法もあります。

そして、可能なら現地を歩いてみましょう。
私は中古マンション購入前に実際に歩き、防波堤などの作りを確認し、最終的に大丈夫そうだと判断しました。

もちろん、絶対に何もないとは言えません。

とはいえ、高低差、排水路・坂道の位置、水の流れそうな方向を見るだけでも、判断材料になります。
雨の日に見に行くと、水はけの様子も分かるので参考になりますよ。

住戸と共用設備への影響を考える

想定浸水深と所在階の関係を整理する

浸水深とは、地面から水面までの深さのことです。
ハザードマップには、この想定浸水深が色分けして示されています。

使い方ですが、まず、想定浸水深と所在階を照らし合わせます。
たとえば想定が数十センチなら、1階の住戸や共用部には影響が出るかもしれません。

しかし上層階の住戸なら、直接浸水しにくいと考えられます。

私が購入した海の近くの物件は5階でした。
階数も踏まえて、大丈夫そうだと判断しましたが、1階だったら印象は違ったかもしれません。

ここで強調したいのは、高層階であっても、マンション全体の水害リスクがなくなるわけではないという点です。 
エレベーターが止まった場合、階段で上り下りするだけの体力はあるのかなど、暮らし面のリスクも踏まえる必要があります。 

電気室・受水槽・機械式駐車場・エレベーターへの影響

実際に、こんな被害が起きています。
令和元年東日本台風では、内水氾濫により、高層マンションの地下にあった高圧受変電設備が冠水しました。

その結果、停電でエレベーターや給水設備などが一定期間使えなくなったのです。
この教訓から、国土交通省と経済産業省が「建築物における電気設備の浸水対策ガイドライン」をまとめています。

設備ごとの影響を整理すると、次のようになります。

✓ 電気室（受変電設備）：浸水すると停電し、エレベーター、ポンプ、照明などが止まる可能性がある
✓ 受水槽・給水ポンプ：給水方式によっては、停電やポンプの故障で住戸への給水が止まる可能性がある。受水槽の有無だけでなく、給水方式と停電時の対応も確認する
✓ 機械式駐車場：地下に車を収める形式では、設備や車両が浸水する可能性がある。地上式でも、モーターや制御盤などの設置位置によって影響が異なる
✓ エレベーター：停電や制御盤の浸水で止まると、高層階ほど日常生活の負担が大きくなる

なお、浸水しない高層階でも、停電・断水・エレベーター停止・トイレの逆流などで、生活に大きな影響が出ることもあります。
家の中は無事でも「暮らし続けられるか」が問われるため、確認しておいた方がいいでしょう。

内見・資料で確認するチェックポイント

確認先は、不動産会社や管理会社への質問と、内見の2つです。
重要事項説明書や管理規約、図面も手がかりになります。

質問の例

• 電気室や受水槽、ポンプは、何階のどの位置にありますか？
• 想定浸水深に対して、設備の設置高さや止水板などの対策はありますか？
• 非常用発電機はありますか？あれば、どの設備を、どのくらいの時間動かせますか？
• 過去に浸水や設備の故障が起きたことはありますか？

内見で見る点

• 敷地や建物の出入口が、道路より高くなっているか
• 地下駐車場や地下の設備室の入口に、止水板や段差があるか
• 排水路やマンホールの位置、水が集まりそうな低い場所はないか

質問への回答が曖昧な場合は、書面での提示をお願いするのも一案です。
その回答も、候補に残すかどうかを判断する材料になります。 

設備や修繕の説明を資料でも確かめたい方は、中古マンションの契約前に確認したい書類も参考にしてください。
重要事項説明書や管理資料など、書類ごとの役割と確認ポイントを紹介しています。

避難経路・防災設備・管理組合の防災体制を確認する

避難経路・防災設備

災害時は、建物の外へ逃げるだけでなく、建物内にとどまる判断もあります。
水害では、浸水が想定される場合に、上の階へ移動する「垂直避難」が選ばれる場合も少なくありません。
災害の種類によって適した行動が変わるため、その準備がなされているのか、事前に確認しておきましょう。

実際に見ておきたい点は次のとおりです。

洪水・津波などの災害ごとに、避難場所が異なる場合がありますので、自治体のマップで確認してください。

管理組合の防災への取り組み

管理組合が防災にどう取り組んでいるかも、安心感を左右します。
確認の際は、防災マニュアルの有無、避難訓練の実施、備蓄の状況などを聞いてみましょう。

私が以前住んでいた中古マンションでは、避難用のヘルメットが配られていました。
ドアにかけて安全を知らせる札も配布され、年に一度、震災への意識を高めるお祭りもありました。

ただし、こうした取り組みは、すべてのマンションにあるわけではありません。

防災への取り組みに加えて、管理組合の運営や修繕への備えも確認しておきましょう。
中古マンションの管理状態を確認する方法では、総会議事録・長期修繕計画・修繕積立金などの確認ポイントを解説しています。

まとめ

中古マンションの災害リスクは、次の3点で整理できます。

✓ 災害リスクは「周辺」「建物・共用設備」「災害後の生活継続」の3段階で見る
✓ ハザードマップは色だけで判断せず、想定条件と更新日、物件ごとの事情を合わせて確認する
✓ 高層階でも、電気室や受水槽などが被害を受けると、停電・断水・エレベーター停止が起こりうる

では、次に何をすればよいでしょうか。
まずは、候補の物件ごとに、次の手順で「災害リスク確認シート」を作ってみてください。

ポイントは、リスクが「ゼロ」の物件を探すことではありません。
自分が受け入れられるリスクかどうかを判断する材料を集めることが大切です。

また、物件探しから契約・引き渡しまでの手順を把握したい方は、中古マンション購入までの流れをご覧ください。

北摂エリアで中古マンションを探している方へ

中古マンションの購入では、物件そのものだけでなく、周辺の住環境や交通アクセス、買い物環境なども重要な検討ポイントです。

北摂エリアで住まいを探している方は、各市や駅周辺の特徴も参考にしてみてください。