執筆：北摂住まいガイド編集部／中古マンション担当ライター
中古マンションの購入経験があるライターが、自身の経験をもとに、購入までの流れや必要な準備、物件選びの注意点などを解説しています。
監修・編集：みやのぶ
北摂住まいガイド運営者。記事内容を確認し、自治体や公的機関、金融機関などの公式情報をもとに、掲載情報の正確性を確認しています。
中古マンションを購入するときは、物件価格や室内の状態だけでなく、契約前に確認する書類にも目を通しておくことが大切です。特に確認したいのが、「重要事項説明書」と「管理に係る重要事項調査報告書」です。
重要事項説明書では、物件の権利関係や法令上の制限に加え、管理費・修繕積立金など、契約前に説明を受ける重要事項を確認します。
管理に係る重要事項調査報告書は、管理組合や管理会社などから提供される管理情報を確認するための資料です。記載された金額や修繕状況を重要事項説明書と照らし合わせ、気になる点は契約前に質問しましょう。
この記事では、それぞれの書類の違いと、契約前に確認したいポイントを解説します。
【この記事で分かること】
この記事では、中古マンションの契約前に確認したい書類の役割と、読み進める際のポイントを紹介します。
✓ 重要事項説明書で確認する内容
✓ 管理に係る重要事項調査報告書の見方
✓ 管理規約・議事録・設備関係書類の役割
✓ 書類を照合して質問する際のポイント
重要事項説明書とは？契約前に確認する書類
重要事項説明書は、中古マンションの売買契約を結ぶ前に、購入する物件について重要な事項を確認するための書類です。
宅地建物取引業者は、契約が成立するまでの間に、宅地建物取引士から重要事項の説明を行うこととされています。国土交通省の「重要事項説明（区分所有建物の売買・交換）」でも、区分所有建物について、権利関係や法令上の制限、管理・使用に関する事項などが説明事項として整理されています。
そのため、重要事項説明書は「契約時にサインするためだけの書類」ではありません。購入後に「知らなかった」とならないためにも、契約前の段階で内容を確認しておくことが大切です。
重要事項説明書は時間をかけて確認する
私たちが中古マンションを購入したときは、重要事項説明書の読み上げに2時間ほどかかると言われました。当時は子どもが小さかったため、落ち着いて説明を聞けるよう、実家に預けて臨みました。
実際に説明を受けてみると、それだけ時間をかけて確認するものなのだと実感しました。説明にかかる時間は物件によって異なりますが、わからないことはその場で確認することが大切です。
所有権・借地権などの権利関係を確認する
中古マンションでは、建物だけでなく土地についてどのような権利を取得するのかも確認しましょう。
土地の所有権を取得するケースだけでなく、マンションによっては借地となっている場合もあります。借地権が設定されている場合は、土地の所有権を取得する場合とは確認する内容が異なります。わからない点があれば、重要事項説明の際に説明を求めましょう。
特に土地の権利関係は、普段の生活では意識しにくい部分です。説明を受けたときに、自分がどのような権利を取得するのか確認しておきましょう。
借地権の種類や残存期間は、住宅ローンの借入条件にも関わります。中古マンションが原因で住宅ローンに通らない？では、土地の権利を含め、金融機関に早めに確認したい物件条件を紹介しています。
法令上の制限を確認する
重要事項説明書では、購入する物件にどのような法令上の制限があるのかも確認します。都市計画法や建築基準法などによって、土地や建物の利用に一定の制限が設けられている場合があります。
法令上の制限が将来の利用や工事に関係する場合もあります。室内のリフォームを希望する場合は、法令上の制限に加え、管理規約や使用細則で工事の範囲と手続きも確認しましょう。
国土交通省の重要事項説明書の記載例でも、法令に基づく制限を記載する項目が設けられています。
管理に係る重要事項調査報告書とは？
「管理に係る重要事項調査報告書」は、中古マンションの管理に関する情報を確認するための資料です。重要事項説明書では、権利関係や法令上の制限など、購入する物件についての重要事項を確認します。
管理に係る重要事項調査報告書では、管理費や修繕積立金、滞納状況、修繕の実施状況などを確認できます。記載項目や情報の時点は資料によって異なるため、重要事項説明書やほかの管理資料とも照らし合わせましょう。
ただし、実際の書式や記載内容は、管理会社などによって異なる場合があります。
重要事項説明書との違いは？
| 書類 | 主な役割・確認事項 |
|---|---|
| 重要事項説明書 | 宅地建物取引士から説明を受ける重要事項を確認する。権利関係や法令上の制限に加え、管理費・修繕積立金、滞納額なども含まれる |
| 管理に係る重要事項調査報告書 | 管理に関する提供情報を確認する。金額、滞納、修繕の状況などを、記載された時点にも注意して読む |
ただし、重要事項説明書にもマンションの管理に関する事項が含まれる場合があります。
「管理に関することはすべて重要事項調査報告書を見る」と単純に分けず、2つの書類をそれぞれ確認することが大切です。
管理に係る重要事項調査報告書で確認したいポイント
特に確認しておきたいのは、次の項目です。
✓管理費・修繕積立金の金額
✓値上げや一時金徴収の予定
✓管理組合全体の滞納額
✓修繕積立金の残高
✓大規模修繕の実施履歴・予定
✓駐車場や専用使用部分の条件
管理費・修繕積立金の金額と変更予定を確認する
管理に係る重要事項調査報告書では、購入予定の住戸の管理費・修繕積立金の月額を確認します。重要事項説明書に記載された金額とも照らし合わせ、食い違いがないか見ておきましょう。
合わせて、値上げや一時金の徴収について、決定済みの内容があるかを確認しましょう。調査報告書に予定の記載がない場合も、長期修繕計画や直近の総会議事録に検討中の事項がないか、不動産会社に確認すると判断しやすくなります。
滞納状況を確認する
管理費や修繕積立金の滞納額を見るときは、マンション全体の金額と、購入予定の住戸についての金額を区別しましょう。どちらの滞納を示しているのか分からなければ、不動産会社に確認します。
私のマンションでも、ときどき1件の滞納が発生します。ただ、翌月の理事会議事録に「先月の滞納額は徴収済み」「今月は滞納なし」と報告されることがあります。
滞納額だけで判断せず、いつ時点の情報なのか、その後の徴収状況を確認することが大切です。
修繕積立金の残高と修繕履歴を確認する
管理に係る重要事項調査報告書では、修繕積立金の残高や、記載されている修繕工事の実施状況を確認します。金額や履歴がいつ時点の情報かも見ておきましょう。
今後の工事予定や必要な費用は、長期修繕計画や総会議事録とも照らし合わせます。調査報告書だけで分からないことは、不動産会社に追加の資料を確認できるか尋ねてみてください。
修繕積立金の残高だけで、管理状態の良し悪しは判断できません。
管理組合の運営状況や将来の修繕費用も含めて確認したい方は、中古マンションの管理状態を確認する方法をご覧ください。
駐車場や専用使用部分の条件を確認する
車を所有している場合は、駐車場についても購入前に確認しておきたいポイントです。マンションによって、駐車場の所有者や契約方法、利用条件、使用料などが異なる場合があります。
そのため、以下点を確認してみましょう。
✓駐車場は誰が所有しているのか
✓どのような契約で利用しているのか
✓購入後も利用できるのか
✓使用料はいくらなのか
駐車場以外にも、専用庭などの専用使用権に関する事項が定められている場合があります。購入後も現在と同じ条件で利用できるのかを確認しておくことが大切です。
専用庭やバルコニーは、自分だけが使えても、自分だけの所有物とは限りません。マンションの専有部分・共用部分の違いでは、専用使用権の意味と、管理・修繕費用を確認する際の考え方を紹介しています。
契約前にあわせて確認したい書類
重要事項説明書や管理に係る重要事項調査報告書以外にも、確認しておきたい書類があります。
管理規約・使用細則
管理規約や使用細則は、マンションで暮らすうえでのルールを確認するための書類です。
ペットの飼育、駐車場や駐輪場の利用、共用部分の使い方など、購入後の生活に関係するルールが定められている場合があります。購入後の生活で気になることがある場合は、契約前に確認しておきましょう。
ペットの飼育や駐車場の利用、リフォームの申請など、暮らしに関わる具体的な確認ポイントは、中古マンションの管理規約・使用細則を解説した記事で紹介しています。
総会議事録
総会議事録では、管理組合の総会でどのようなことが話し合われ、決議されたのかを確認できます。管理費や修繕積立金の変更、大規模修繕、マンションの設備や管理に関することなどが議題になっている場合があります。
最近の管理組合でどのようなことが話し合われているのかを知る手がかりにもなります。議事録を確認するときは、決まったことだけでなく、今後予定されている工事や費用負担についても目を通しておくと安心です。
付帯設備表・物件状況報告書
付帯設備表では、売買の対象となる設備や、その不具合について売主から示された内容を確認します。物件状況報告書では、売主が把握している物件の状況を確認します。気になる点は実物と照らし合わせ、不動産会社を通じて質問しましょう。
私たちが購入したときは、壁紙などがリフォームされた物件でしたが、ガスコンロが正常に使えるかどうかや、給湯器についても確認することになりました。当時の私は中古マンションの購入について詳しい知識がなく、何を確認すればよいのかもよくわかっていませんでした。
不動産会社の担当者が確認してくれたことで、初めて気づいたポイントです。
その結果、ガスコンロが使えない場合は売主側が負担すること、給湯器についても売主側で交換するという話になりました。当時は「そこまで確認するんだ」と思いましたが、今振り返ると、自分だけでは気づけなかったことだったと思います。
中古マンションの購入では、何を確認すればよいのかわからないこともあります。わからないことは、不動産会社の担当者に確認しながら進めることが大切です。
なお、設備の不具合について売主がどこまで対応するかは、契約内容などによって異なります。今回の体験は、あくまで私たちが購入したときのケースです。
購入後に設備の故障や水漏れが見つかった場合、売主に対応を求められるかは契約内容などによって異なります。
中古マンションの瑕疵・契約不適合責任とは？では、請求できる内容や通知期限、不具合発見後の対応を解説しています。
設備表に記載された内容は、内見時に確認した室内の状態とも照らし合わせましょう。
設備や共用部分の見方、担当者に聞いておきたいことは、中古マンションの内見チェックポイントでまとめています。
書類を確認するときに注意したいポイント
書類の作成日と情報の時点を見る
管理費や修繕積立金の金額、大規模修繕の予定は、資料が作成された後に変わることがあります。
まずは書類の作成日と、各項目がいつ時点の情報なのかを確認しましょう。作成から時間がたっている場合は、その後に金額の変更や新たな決議がないか、不動産会社に確かめておくと判断しやすくなります。
数字や記載内容に疑問があれば、根拠となる資料を確かめる
書類を読んでいて気になる数字があったら、その意味を具体的に聞いてみましょう。
例えば、滞納額が記載されている場合は、マンション全体の金額なのか、購入予定の住戸についての金額なのかで受け止め方が変わります。
管理費の値上げ予定についても、すでに決まった内容なのか、今後検討する段階なのかを確認します。口頭で説明を受けるだけでなく、該当する書類や総会議事録の記載も見せてもらうと、後から内容を振り返りやすくなります。
複数の書類を照らし合わせる
重要事項説明書と管理に係る重要事項調査報告書には、管理費や修繕積立金など、共通して登場する情報があります。
同じ項目でも、書類によって情報の時点が異なる場合があります。金額や予定に違いがあれば、どちらが現在の内容なのか確認しましょう。
また、今後の修繕予定を知りたいときは長期修繕計画、すでに決まった事項を知りたいときは総会議事録というように、ほかの資料と組み合わせて見ることも大切です。
気になる点を整理してから契約に進む
重要事項説明の当日は、短時間で多くの項目について説明を受けます。その場で初めて書類を読むと、気になる点を整理しきれないこともあります。
可能であれば事前に書類を受け取り、分からない用語や確認したい数字に印を付けておきましょう。説明を聞いた後も疑問が残る場合は、契約前に回答を確認することが大切です。
書類の確認が購入手続きのどの段階に当たるのか整理したい方は、中古マンション購入までの流れもあわせてご覧ください。
購入申し込みや重要事項説明、売買契約から引き渡しまでの手順を確認できます。
まとめ｜書類を確認して、納得してから契約しよう
中古マンションの契約前には、室内の状態だけでは分からない情報を書類で確認します。
重要事項説明書では、権利関係や法令上の制限に加え、管理費・修繕積立金などの説明を受けます。管理に係る重要事項調査報告書では、管理に関する情報の内容と、その情報がいつ時点のものかを確認しましょう。
さらに、暮らしのルールは管理規約や使用細則、決議された事項は総会議事録、室内設備や物件の状況は付帯設備表・物件状況報告書で確かめます。
書類の間で金額や予定が異なる場合は、どの情報が現在の内容なのかを不動産会社に確認してください。事前に疑問点を整理し、説明を受けて納得したうえで契約に進みましょう。
北摂エリアで中古マンションを探している方へ
中古マンションの購入では、物件そのものだけでなく、周辺の住環境や交通アクセス、買い物環境なども重要な検討ポイントです。
北摂エリアで住まいを探している方は、各市や駅周辺の特徴も参考にしてみてください。
